Investir dans l’ancien à Lyon : rentabilité fiscale

Profitez d’un marché lyonnais dynamique avec 191 300 étudiants et jeunes actifs. Rénovez un bien ancien en meublé pour un rendement de 5,5%, voire plus avec le LMNP réel qui permet d’amortir le bien et les travaux. Alliez charme patrimonial, forte demande locative et avantages fiscaux concrets. Parler à un expert

Investissement locatif à Lyon, mais le neuf vous laisse froid ? L’ancien, souvent sous-estimé, cache pourtant des opportunités en or : 191 300 étudiants, des loyers 25% plus hauts en meublé, et un rendement brut jusqu’à 5,5%. On vous dévoile pourquoi miser sur l’ancien rénové en cœur de ville (Gerland, Confluence, Part-Dieu), quartiers en devenir soutenus par une croissance démographique de +1,1% par an. Grâce à des prix moyens à 4 657€/m² et une fiscalité LMNP ou Malraux, même des rénovations modestes font grimper les loyers. À Lyon, la pierre ancienne n’a jamais été aussi rentable ni aussi stratégique pour un placement sur le long terme.

1. Pourquoi l’investissement locatif dans l’ancien à Lyon est une super idée
2. L’immobilier ancien à Lyon : parlons chiffres et rendement
3. Les quartiers où dénicher la perle rare dans l’ancien
4. La stratégie gagnante : petites surfaces rénovées et location meublée
5. Comment booster votre rendement : travaux, DPE et fiscalité maligne
6. En bref : votre feuille de route pour un investissement réussi à Lyon

Pourquoi l’investissement locatif dans l’ancien à Lyon est une super idée

Vous rêvez d’investir dans la pierre, mais le neuf vous laisse de marbre ? Et si on vous disait que le vrai trésor se cache dans l’ancien, surtout à Lyon ? Cette ville, deuxième métropole française, affiche une croissance démographique de +1,1% par an. Avec ses 191 300 étudiants en 2025 et son statut de pôle économique majeur (French Tech, premier pôle santé), Lyon reste une destination incontournable pour les investisseurs.

Le marché lyonnais, en légère stabilisation après une baisse en 2023, cache un potentiel de plus-value à long terme. Les projets urbains comme Confluence ou Part Dieu dynamisent des quartiers entiers. Par exemple, un appartement T3 ancien s’achète 5 579€/m², avec un rendement brut pouvant atteindre 5,5% grâce à des dispositifs fiscaux comme le LMNP réel ou Malraux. Concrètement, vous amortissez les travaux et meubles, et vos revenus locatifs deviennent non imposables pendant 10 à 15 ans.

Investir dans l’ancien à Lyon, c’est parier sur un patrimoine qui a une âme, au cœur d’une métropole en plein boom. Une combinaison parfaite entre charme et potentiel de croissance.

Les biens anciens, souvent situés en centre-ville, battent les neufs en emplacement. Imaginez un studio rénové dans le Vieux Lyon (5e arrondissement) à 3 651€/m², loué 26€/m²/mois. En comparaison, un neuf coûte 6 247€/m². Sans compter les avantages fiscaux : la réduction d’impôt jusqu’à 30% avec Malraux, ou des loyers 25% plus élevés en meublé. Les quartiers comme Gerland (7e) ou la Presqu’île (2e) attirent étudiants aisés et cadres en mobilité. Le secret ? Cibler les zones en devenir, rénover malin, et profiter d’un marché qui, malgré sa densité, reste stratégique pour la revente future.

L’immobilier ancien à Lyon : parlons chiffres et rendement

Le marché lyonnais propose des opportunités variées pour l’investissement ancien. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement est de 4 657€, variant entre 3 181€ et 6 155€ selon les quartiers. Un T3 à rénover coûte 5 579€/m², une maison de cinq pièces à 4 253€/m². Cibler des secteurs comme Gerland (5 185€/m²) ou Confluence (5 659€/m²) permet d’optimiser son budget, surtout avec des projets urbains comme Lyon Presqu’île ou les rénovations à La Saulaie.

Les loyers varient entre 12€ et 26€/m². Les petites surfaces meublées attirent les 191 300 étudiants de 2025 et les jeunes actifs. Un studio meublé génère 24,31€/m² contre 20,74€/m² non meublé. Dans le 7e arrondissement, un studio de 20 m² loué 525€/mois offre un rendement brut de 5,1%. Le 2e arrondissement, avec ses 17€/m² en moyenne, attire aussi les investisseurs grâce à sa clientèle aisée (étudiants nantissants, cadres).

Le rendement brut moyen (3-6%) atteint 5,5% avec rénovation, meublage et dispositifs fiscaux (LMNP réel, Malraux). Le LMNP réel permet d’amortir le bien et les travaux, réduisant l’imposition pendant 10-15 ans. Le Malraux offre une réduction d’impôt de 30% sans plafonnement. À Villeurbanne, un T4 en colocation génère 6,3% grâce à la proximité des campus et à la forte demande étudiante. Un T3 rénové à Lyon 3e, à 4 572€/m², peut aussi dépasser 5% avec la bonne stratégie.

L’analyse du DPE est cruciale : passer d’un DPE « F » à « C » augmente le loyer de 10-15%. Dans des quartiers comme La Guillotière Sud, où les bâtiments des années 1960-70 dominent, cette revalorisation énergétique est un levier stratégique. Les projets de réhabilitation à La Saulaie ou Les Minguettes renforcent cette tendance.

• Prix moyen au m² : 4 657€ (3 181€ à 6 155€)
• Loyer mensuel moyen : 12€ à 26€/m²
• Rendement brut moyen : 3% à 6%
• Rendement cible (ancien rénové) : 5,5% et plus

Les quartiers où dénicher la perle rare dans l’ancien

Investir à Lyon rime avec choix stratégique du quartier. La ville se divise en micro-zones où les opportunités varient drastiquement. Deux approches dominent : miser sur les zones en transformation pour une plus-value future, ou opter pour des quartiers patrimoniaux à forte demande locative. Focus sur les pépites à ne pas manquer.

Les quartiers en pleine transformation

Confluence (Lyon 2e) incarne le renouveau urbain. Entre réhabilitation du patrimoine industriel et architectures modernes, ce quartier attire cadres et familles. Les opportunités résident dans les biens anciens à rénover en périphérie du secteur neuf. Avec un prix médian de 5 230€/m², les rendements oscillent autour de 5,5% grâce au LMNP réel. Les rénovations énergétiques (DPE en priorité) restent un investissement malin pour réduire les coûts et séduire les locataires exigeants.

Gerland (Lyon 7e) s’impose comme un pôle santé et universitaire incontournable. Le Biodistrict draine des jeunes actifs, et les loyers atteignent 15€/m². Malgré un prix moyen de 4 200€/m², la demande étudiante assure une vacance locative minimale. Le quartier, desservi par le métro B, cumule les atouts pour un investissement pérenne. Les dispositifs fiscaux comme le déficit foncier restent un levier puissant pour réduire l’imposition, surtout sur les biens nécessitant des travaux.

Part-Dieu (Lyon 3e) se métamorphose en carrefour des métiers du savoir. Avec un loyer moyen de 17€/m² pour des biens à 4 653€/m², la rentabilité attire les investisseurs. Les jeunes actifs y trouvent des logements fonctionnels, tandis que la gare Part-Dieu garantit une attractivité durable. Le quartier profite aussi du dispositif Pinel ancien, permettant une réduction d’impôt jusqu’à 6 000€ par an pour les rénovations éligibles.

Les valeurs sûres pour une clientèle exigeante

La Presqu’île (1er et 2e arr.) reste incontournable. Son charme haussmannien et sa centralité attirent étudiants aisés (loyers à 22€/m²) et cadres. Le ticket d’entrée est élevé (6 000€/m²), mais la vacance locative frôle les 0%. Investir dans le 2ème arrondissement de Lyon reste une valeur refuge pour les patrimoines solides. Les immeubles classés profitent d’un marché stable, avec un DPE souvent récent grâce aux rénovations récentes.

Vieux Lyon (5e arr.) et Pentes de la Croix-Rousse (1er arr.) offrent un cachet unique avec leurs immeubles classés. Le secteur, malgré des contraintes de rénovation (ABF oblige), séduit pour des locations de prestige. Sur les Pentes, investir dans le 1er arrondissement de Lyon garantit une clientèle haut de gamme, saisonnière ou permanente. Les loyers atteignent 20€/m² grâce au tourisme culturel, renforcé par le classement UNESCO du Vieux Lyon.

La stratégie gagnante : petites surfaces rénovées et location meublée

À Lyon, les 191 300 étudiants et jeunes actifs représentent une clientèle idéale pour l’investissement locatif. Ces profils recherchent surtout des petites surfaces fonctionnelles, proches des campus et des pôles d’emploi. Acheter un vieux studio ou un T1/T2 à rénover dans ces zones, puis le moderniser, c’est miser sur une stratégie qui allie demande forte et rendement attractif. La ville, deuxième pôle économique de France, offre un marché dynamique avec un loyer moyen entre 12€ et 26€ par m², variant selon les quartiers.

La formule du « meublé rénové ancien » s’adresse à ceux qui veulent maximiser leur retour sur investissement. On cible des quartiers stratégiques comme La Doua, Jean Macé ou Part-Dieu. Après des travaux de rafraîchissement, ces logements deviennent des biens modernes, prêts à accueillir une clientèle prête à payer plus pour du confort. C’est aussi l’occasion d’accéder à des avantages fiscaux décuplés par la location meublée. Le LMNP réel, par exemple, permet d’amortir le bien et les travaux, réduisant les impôts pendant 10 à 15 ans.

Les loyers des meublés sont 10 à 25 % plus élevés que ceux des logements vides. À Lyon, un studio rénové peut afficher 630 €/mois pour 41 m², soit 15,5 €/m². Des arrondissements comme le 1er (autour de 500 €) ou le 3e (400-500 €) offrent des opportunités. La vacance locative est quasi inexistante grâce à cette clientèle en recherche constante de logements. La rotation rapide des locataires étudiants permet d’ajuster les tarifs régulièrement, sans manquer d’occupants. Et côté fiscalité, le LMNP réel transforme ces investissements en véritables outils d’épargne : en 2023, la rentabilité moyenne à Lyon atteignait 5,9 %, avec Lyon 6 à 7,3 %.

Exemple concret : un studio de 20 m² acheté dans son jus à Gerland peut grimper à 5,5 % de rendement brut après rénovation. Ce quartier, en plein renouveau, attire les étudiants et jeunes pros. Villeurbanne, avec des rendements supérieurs à 6 %, est une autre pépite. Si cette stratégie vous parle, on a un guide complet pour réussir votre investissement dans un studio à Lyon. C’est là qu’on retrouve les meilleurs taux de rentabilité, entre demande soutenue et opportunités immobilières encore disponibles.

Comment booster votre rendement : travaux, DPE et fiscalité maligne

Le duo DPE et travaux : un coût à transformer en avantage

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est devenu un enjeu majeur pour investir dans l’ancien. À Lyon, 18 % des logements sont classés F ou G (passoires thermiques). Depuis 2025, ces biens ne peuvent plus être loués sans rénovation. Mais pour vous, c’est une opportunité.

Un appartement à rénover coûte 20 à 30 % moins cher que son équivalent récent. En améliorant l’isolation (fenêtres, toiture) ou en modernisant le chauffage, vous grimpez de 2 à 3 classes sur l’échelle du DPE. Un DPE C ou B ouvre la voie à des loyers 10 à 15 % plus élevés.

Avantages	Inconvénients
Achat à prix réduit	Coûts de rénovation initiaux
Loyers plus élevés après travaux	Contraintes techniques
Valorisation à long terme	Délais d’aménagement

À Lyon, les quartiers comme la Croix-Rousse ou le Vieux Lyon regorgent de ces opportunités. Les aides comme MaPrimeRénov’ peuvent couvrir jusqu’à 35 % des frais pour les propriétaires modestes. Un investissement malin pour un parc locatif durable.

La fiscalité, votre meilleur allié : focus sur le LMNP

Deux dispositifs fiscaux sont à surveiller à Lyon : le Malraux (jusqu’à 30 % de réduction d’impôt) et le LMNP au réel. Ce dernier est notre chouchou pour un investissement rentable à long terme.

• Amortissement du bien : Déduisez 2,5 à 4 % de la valeur du logement chaque année.
• Amortissement des meubles et travaux : Les 15 000 à 20 000 € de rénovation s’effacent en 5 à 10 ans.
• Résultat : Vos revenus locatifs deviennent non imposés pendant 10 à 15 ans.

Avec le statut LMNP au réel, vous transformez vos dépenses de rénovation et d’achat en un puissant levier fiscal. Résultat : des loyers qui tombent chaque mois, sans payer d’impôts dessus pendant des années.

À Lyon, cette stratégie fonctionne particulièrement bien dans des quartiers comme Confluence ou Gerland. Les loyers meublés atteignent 25 €/m², soit 15 à 25 % de plus qu’en location vide. Pour tout comprendre sur ce statut et comment en bénéficier, consultez notre guide sur le LMNP à Lyon.

Le Malraux, lui, s’adresse aux biens historiques du Vieux Lyon. En rénovant un immeuble inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO, vous bénéficiez d’un avantage fiscal sans plafonnement de loyer. Un choix idéal pour conserver le charme de l’ancien tout en optimisant vos comptes.

En cumulant ces stratégies, un investisseur astucieux peut espérer un rendement locatif brut de 5,5 % à Lyon. C’est possible grâce à l’effet levier des amortissements croisés avec les loyers meublés plus élevés. Un T3 de 50 m² acheté 225 000 € avec 18 000 € de travaux s’amortit à hauteur de 4 000 €/an, réduisant vos revenus imposables sur 25 ans.

En bref : votre feuille de route pour un investissement réussi à Lyon

Alors, prêt à vous lancer ? Comme on l’a vu, investir dans l’ancien à Lyon est une stratégie redoutable si elle est bien menée. Trois piliers clés à retenir : choisir un emplacement stratégique, planifier une rénovation intelligente et exploiter les avantages fiscaux pour maximiser votre rendement. La clé ? Adapter chaque décision à votre profil d’investisseur et à la demande locale.

1. Définir votre cible : Étudiants, jeunes actifs, cadres ? Le choix du quartier en dépendra.
2. Cibler les quartiers à potentiel : Ne vous arrêtez pas au prix/m², analysez la dynamique du quartier.
3. Intégrer les travaux et le DPE : Budgétez la rénovation dès le départ, c’est la clé de la valorisation.
4. Choisir la location meublée : Pour des loyers plus élevés et l’accès au statut LMNP.
5. Optimiser votre fiscalité : Optez pour le LMNP au régime réel pour maximiser votre rendement net.
6. Se faire accompagner : Un projet d’investissement est complexe. S’entourer d’experts locaux peut faire toute la différence.

Vous avez maintenant toutes les cartes en main. Mais chaque projet est unique et mérite une analyse sur-mesure. Si vous voulez discuter de votre situation et voir comment on peut vous aider à concrétiser votre projet de A à Z, n’hésitez pas. Parler à un expert

Alors, prêt à sauter le pas ? L’ancien à Lyon, c’est un combo gagnant : des rendements jusqu’à 5,5%, des quartiers en devenir et une fiscalité avantageuse via le LMNP. En rénovant malin et en visant les bonnes zones, vous transformez chaque euro investi en levier de croissance. Votre futur patrimoine lyonnais vous attend !

FAQ

Quel est le rendement locatif à Lyon ?

À Lyon, le rendement locatif brut se situe généralement entre 3% et 6%, selon le quartier et le type de bien. Mais attention, ce n’est que la base ! Avec une bonne stratégie, comme l’achat d’un ancien à rénover suivi d’une location meublée sous le régime LMNP, on peut facilement atteindre 5,5% voire plus. Le secret ? Cibler les quartiers en devenir, miser sur les petites surfaces et optimiser la fiscalité. Par exemple, un studio bien placé et rénové peut dépasser les 5% de rendement brut, c’est dire !

Quel est l’investissement locatif le plus rentable ?

Le top du top, c’est le « meublé rénové ancien » dans un quartier stratégique. Pourquoi ? Parce que le meublé permet de louer jusqu’à 25% plus cher et que le statut LMNP (surtout au réel) offre des avantages fiscaux dingues. Imaginez : vous achetez un T2 dans l’ancien, vous le rénovez, vous le meublez, et là… vous louez plus cher tout en réduisant vos impôts grâce à l’amortissement. Et si vous faites ça dans un quartier comme Gerland ou Confluence, vous avez à la fois une demande forte et un potentiel de plus-value sympa. C’est pas du gâteau ?

L’immobilier à Lyon est-il un bon investissement à long terme ?

Carrément ! Lyon, c’est la deuxième ville de France, avec une croissance démographique de 1,1% par an. En clair, la demande locative ne va pas se calmer de sitôt. Sans compter les gros projets urbains en cours : Confluence, Gerland, Part-Dieu… Tout ça fait grimper la valeur des biens. Et puis, avec 191 300 étudiants en 2025, la location court toujours. Même si les prix se sont un peu tassés en 2023, les perspectives sur 10 ans sont à la hausse. En gros, si vous avez la patience de tenir 10-15 ans, vous êtes gagnant. C’est pas du hasard, c’est de la stratégie !

Quels sont les quartiers huppés de Lyon ?

Lyon, c’est pas qu’un seul quartier, c’est une ville pleine de surprises ! Pour les budgets élevés, la Presqu’île (2e) ou les Pentes de la Croix-Rousse (1er) sont des valeurs sûres, avec leurs belles pierres et leur cachet. Pour un investissement plus abordable mais prometteur, Gerland (7e) et Confluence (2e) sont parfaits. Le Vieux Lyon (5e), c’est pour les amoureux du patrimoine, mais attention aux contraintes de rénovation (ABF oblige). Et si vous voulez un rendement plus élevé, les quartiers comme Part-Dieu (3e) ou même Villeurbanne offrent de belles opportunités. À vous de jouer selon votre budget et votre stratégie !

Quel salaire pour bien vivre à Lyon ?

Pour bien vivre à Lyon, faut pas se mentir, il faut un minimum pour boucler les fins de mois. En gros, comptez environ 2 000 à 2 500 € net mensuels si vous êtes en colocation, ou 2 800 à 3 500 € si vous voulez un studio ou un petit T1. Mais c’est pas juste une question de survie, c’est aussi une question de choix. Les étudiants et jeunes actifs, qui forment la majorité des locataires, sont prêts à payer pour être bien placés. Et c’est là que ça devient intéressant pour vous : plus les loyers montent, plus vous pouvez optimiser votre rendement. En résumé, plus Lyon attire, plus votre investissement prend de la valeur. C’est gagnant-gagnant !

Est-il bon d’investir dans l’immobilier en 2025 ?

C’est le moment ou jamais, ou alors on est mal ! En 2025, Lyon reste une ville hyper dynamique, avec un marché qui se redresse après une petite pause. Les taux de crédit sont un peu plus hauts, c’est vrai, mais les prix ont perdu un peu de leur superflu, ce qui peut jouer en votre faveur si vous savez bien négocier. Et puis, avec les projets comme Confluence 2 ou les rénovations dans les secteurs historiques, la ville a encore de beaux jours devant elle. Sans compter que la demande locative reste très forte, surtout en meublé court terme. En gros, si vous avez une stratégie claire (rénovation, meublé, fiscalité), c’est le bon moment pour se positionner. Après, faut juste pas avoir peur de retoucher un peu les murs…

Quel placement rapporte 8% ?

Avouez, vous rêvez tous d’un rendement à 8% ! En immobilier, c’est pas donné, mais y a des moyens de s’en rapprocher. Le secret ? Le LMNP dans l’ancien, avec un financement intelligent. Par exemple, si vous achetez un studio à 150 000 €, que vous le rénovez pour 20 000 € et que vous le louez 700 € meublé (avec des charges déductibles), vous êtes déjà pas loin des 5 à 6%. Et si vous ajoutez un levier comme un prêt à taux zéro ou une défiscalisation Denormandie, vous pouvez pousser jusqu’à 7-8% de rendement net. Attention quand même, c’est pas magique, faut bien choisir l’emplacement, la surface, et maîtriser les travaux. Mais c’est possible, faut juste jouer malin !

Quelle ville va prendre de la valeur ?

Lyon est une valeur sûre, mais faut aussi regarder autour. Villeurbanne, par exemple, offre des rendements supérieurs à Lyon intra-muros, avec des prix plus abordables et une demande étudiante forte. Gerland (7e) aussi, grâce à la santé et aux études. Et puis, y a les villes du Grand Lyon qui montent en flèche, comme Oullins ou Vénissieux, où les prix sont plus bas mais où les projets de rénovation attirent les jeunes. Sans oublier qu’avec les nouvelles lignes de métro et les déplacements pendulaires, les communes limitrophes comme Bron, Villefranche ou même Saint-Étienne pourraient suivre le mouvement. En résumé, Lyon c’est bien, mais faut pas avoir peur de regarder un peu plus loin pour maximiser sa plus-value. La clé ? Regarder les projets urbains et les dynamiques économiques.

Quels sont les inconvénients d’un investissement locatif ?

On va pas vous mentir, investir dans l’immobilier, c’est pas 100% sans risque. Déjà, y a les travaux. Surtout dans l’ancien, faut souvent tout revoir : électricité, plomberie, isolation… Et ça, c’est pas gratuit. Ensuite, les locataires ? Pas toujours simples à gérer, surtout en location vide. On vous parle pas des dégâts, des impayés, ou des nuits sans sommeil à cause d’un tuyau qui fuit. Et puis, la fiscalité, c’est pas toujours évident à optimiser. Faut connaitre ses dispositifs, LMNP, Denormandie, Malraux… Sinon, vous laissez trop d’argent à l’État. Et enfin, le temps. Parce que gérer un bien, c’est chronophage : recherche du bien, suivi des travaux, gestion locative… Heureusement, on peut déléguer ! En résumé, c’est pas un investissement pour les feignants, mais avec les bons choix et les bonnes solutions, les avantages dépassent largement les inconvénients.