L’essentiel à retenir : Avec plus de 100 000 habitants et un tiers des emplois lyonnais, le 3ème arrondissement garantit une demande locative constante. Les studios anciens, rentables jusqu’à 5,76%, profitent d’une desserte exceptionnelle et de projets urbains boostant leur valeur. Pour sécuriser un investissement pérenne, Parler à un expert s’impose.
Investir à Lyon 3, mais par où commencer quand les prix flambent et les opportunités semblent cachées ? Ce guide dévoile pourquoi ce quartier, peuplé de plus de 100 000 Lyonnais (un tiers des emplois de la métropole), reste une valeur sûre. Avec une demande locative solide, des rendements jusqu’à 6 % (notamment sur les studios à 5,76 %), et des quartiers variés (Part-Dieu pour les pros, Montchat pour les familles), vous avez ici un marché dynamique. Ajoutez des connexions comme le Rhônexpress vers l’aéroport en 25 minutes, et le statut LMNP pour optimiser vos revenus, et vous tenez un investissement malin.
- Un pôle économique et démographique qui rassure
- Le marché de l’ancien à Lyon 3 : chiffres clés et rentabilité
- Où investir à lyon 3 ? analyse quartier par quartier
- Les projets qui vont booster la valeur de votre bien à Lyon 3
- En bref : pourquoi vous devriez sauter le pas pour investir à Lyon 3
Pourquoi le 3ème arrondissement de lyon est une valeur sûre pour investir ?
Un pôle économique et démographique qui rassure
Vous cherchez un investissement immobilier sécurisé ? Le 3ème arrondissement de Lyon est un choix judicieux. Avec plus de 100 000 habitants, c’est le secteur le plus peuplé de la ville. Cette densité garantit une forte demande locative, un argument clé pour vos revenus. Sur les 101 523 résidents (chiffre 2022), 62 % sont locataires, un marché actif à ne pas négliger.
En tant que poumon économique, ce quartier concentre un tiers des emplois de la métropole. La Part-Dieu, son quartier d’affaires, abrite des sièges d’entreprises, des tours de bureaux et même la future To-Lyon. Vous n’avez plus à chercher loin pour assurer la pérennité de votre bien. La concentration d’emplois industriels et commerciaux dans ce secteur (Saint-Fons, Vénissieux, Bron en lien) renforce encore cette attractivité.
Avec plus de 100 000 habitants et un tiers des emplois de la métropole, le 3ème arrondissement offre une demande locative constante et une sécurité pour votre investissement.
Une vie de quartier agréable et une connexion parfaite
Vos futurs locataires apprécieront la qualité de vie. Vous y trouvez des commerces, écoles, parcs et une offre culturelle riche (musées, théâtres, bibliothèques). Le parc de la Tête d’Or, les Halles de la Part-Dieu et la patinoire Baraban sont des atouts qui attirent les familles et jeunes actifs. En clair, vos biens resteront attractifs.
Et pour les déplacements ? Le réseau TCL (métro B, trams T3/T4) et le Rhônexpress (25 minutes jusqu’à l’aéroport) simplifient tout. Avec 29 721 offres d’emploi dans les secteurs variés (industrie, santé, technologie), vos locataires ne manqueront pas de possibilités professionnelles. Cette connectivité est un critère décisif pour les investisseurs.
À noter : les anciens biens offrent des rendements jusqu’à 5,76 % (studios) contre 4,73 % pour les 4-pièces. Les prix moyens tournent autour de 5 264 €/m² pour un appartement ancien, avec un loyer médian de 17 à 25 €/m². Un marché où les opportunités existent, à condition d’agir vite.
Le marché de l’ancien à Lyon 3 : chiffres clés et rentabilité
Les prix au m² dans l’ancien : une porte d’entrée accessible
Le 3e arrondissement de Lyon propose des biens anciens à des prix compétitifs. En moyenne, un appartement se négocie à 5 264 €/m², contre 6 920 €/m² pour une maison. Ces chiffres reflètent une baisse de 6 % sur un an, offrant une opportunité pour les investisseurs. Le marché des appartements, très dynamique (95 % des transactions), varie selon le nombre de pièces : 5 120 €/m² pour un studio, 4 513 €/m² pour un 2 pièces, et 4 274 €/m² pour un 4 pièces. Cette diversité permet d’adapter son budget à ses objectifs locatifs.
Les prix varient aussi selon les quartiers. À Part-Dieu, le m² atteint 5 513 €, tandis qu’à Montchat, plus résidentiel, il tourne autour de 5 108 €/m². Dans des secteurs comme Genas CFEL, il tombe à 3 696 €/m², idéal pour les investissements à fort potentiel. Ces écarts permettent de miser soit sur la revente rapide, soit sur des biens patrimoniaux dans des zones stables. Les projets urbains en cours, comme la rénovation de la Part-Dieu ou l’extension des espaces verts à Montchat, renforcent la valeur de certains secteurs.
Quelle rentabilité locative espérer ?
Les rendements bruts oscillent entre 3 % et 6 % dans l’ancien, avec un loyer médian de 17 €/m². Les studios, très demandés (étudiants, jeunes actifs), atteignent 5,76 % de rentabilité. Un T4 génère 4,73 %. Investir dans un studio à Lyon est stratégique, notamment dans des quartiers comme Montchat ou Dauphiné-Lacassagne, où les loyers restent attractifs. La colocation, avec des loyers pouvant atteindre 6 % de rendement, est une alternative rentable pour les investisseurs. Montchat, grâce à son charme résidentiel et ses espaces verts, attire les familles et les primo-accédants, offrant un équilibre entre qualité de vie et potentiel locatif.
Optimisez vos revenus avec le statut LMNP
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) optimise la fiscalité. Deux options : l’abattement de 50 % sous le régime micro-BIC (jusqu’à 23 000 € de recettes annuelles), ou le régime réel simplifié, qui déduit charges et amortissement. Cela peut annuler l’imposition pendant plusieurs années. Découvrir les avantages du statut LMNP à Lyon est essentiel. En résidence services, la gestion externalisée (loyers versés 12 mois sur 12, pas de vacance locative) séduit les investisseurs passifs. La récupération de la TVA (20 % sur l’acquisition) dans certaines résidences services réduit encore le coût initial. La plus-value après 22 ans est exonérée d’impôt, un atout pour les projets à long terme. Ce mix fiscal et sécurisé transforme l’investissement locatif en épargne pérenne.
Où investir à lyon 3 ? analyse quartier par quartier
Le 3e arrondissement de Lyon attire pour sa densité de population, sa mixité immobilière et ses rendements compétitifs. Secteur par secteur, découvrez où placer votre capital.
La Part-Dieu : le cœur stratégique et bouillonnant
Quartier d’affaires majeur, La Part-Dieu abrite des sièges d’entreprises et la gare TGV, connectée à Paris en 2h. Son centre commercial Westfield et les Halles Paul Bocuse en font un pôle attractif pour les jeunes cadres et professionnels.
À 5 513 €/m² en moyenne pour l’ancien, les studios et 2 pièces se louent 21 €/m². Les transports (métro B, tram T3/T4) assurent une desserte rapide vers les pôles d’emploi, avec accès à l’aéroport en 25 minutes via le Tram-Rhônexpress.
Montchat : l’ambiance « village » pour un projet patrimonial
Montchat se distingue par son calme et ses espaces verts. Ses maisons (7 038 €/m²) et appartements (5 108 €/m²) attirent les familles et cadres supérieurs. Le parc des Monts d’Or et les écoles y renforcent l’attractivité résidentielle.
Les loyers (14 à 17 €/m²) offrent un rendement stable de 4,5 %. Le tram T3 relie les berges du Rhône en 10 minutes, idéal pour une clientèle soucieuse d’accès aux loisirs.
Guillotière-Nord et villette : le dynamisme à fort potentiel
Choisir le bon quartier est la clé. Entre le dynamisme de la Part-Dieu et le calme de Montchat, le 3ème arrondissement a une solution pour chaque stratégie d’investissement.
Guillotière-Nord charme par son ouverture culturelle et ses marchés. Villette-Paul Bert, à 4 712 €/m², s’adresse aux investisseurs préférant des prix accessibles et une clientèle étudiante. Les studios y génèrent un rendement de 5,76 % avec des loyers de 26 €/m².
Les projets urbains en cours (rénovations de parcs, améliorations des tramways) renforcent leur attractivité. Le tram T4 et les bus lettres C facilitent l’accès aux universités et pôles économiques.
Tableau récapitulatif des quartiers où investir à Lyon 3
| Quartier | Ambiance principale | Profil locataire cible | Prix moyen appart. ancien / m² | Type d’investissement |
|---|---|---|---|---|
| La Part-Dieu | Affaires, ultra-connecté | Jeunes cadres, professionnels | ~ 5 513 € | Investissement dynamique, forte demande |
| Montchat | Village, calme, résidentiel | Familles, cadres sup | ~ 5 108 € | Investissement patrimonial, qualité de vie |
| Guillotière-Nord | Multiculturel, animé | Étudiants, jeunes actifs | ~ 5 769 € | Forte rentabilité locative |
| Villette-Paul Bert | Populaire, bien desservi | Jeunes actifs, familles | ~ 4 712 € | Investissement de valorisation, prix attractifs |
Les projets urbains en cours (pôle tertiaire, rénovations) renforcent le potentiel de ce secteur. Entre rendement rapide et plus-values, le 3e arrondissement reste un choix stratégique pour diversifier son portefeuille. Envie de saisir ces opportunités ?
Les projets qui vont booster la valeur de votre bien à Lyon 3
La transformation de la Part-Dieu : bien plus qu’un quartier d’affaires
Le quartier de la Part-Dieu se réinvente avec To-Lyon, sa tour de 170 mètres inaugurée en 2022. Réalisée par Dominique Perrault, elle abrite 66 000 m² de bureaux, un hôtel 4* et 3 500 m² de commerces, incarnant une métropole connectée. Ce projet remplace les anciens hôtels Novotel et Athena, repensant l’espace pour des usages modernes.
- To-Lyon : tour de 170 mètres avec bureaux, hôtel et commerces
- Verdissement : 7 hectares d’espaces verts supplémentaires d’ici 2025
- Gare Part-Dieu : réaménagée en hub de transport européen
Les aménagements incluent 1 400 arbres supplémentaires d’ici 2030, avec des lieux comme le Parc Mandela (mai 2025) ou le Bois de la Part-Dieu (143 arbres au total). La piétonnisation du centre commercial et les toits-jardins attirent autant les entreprises que les familles. En 2025, la place Béraudier accueillera un espace vert avec 55 arbres, renforçant l’attractivité du quartier.
L’amélioration continue du cadre de vie
Depuis 2020, 360 projets de végétalisation ont été lancés dans Lyon 3. Espace publics refaits, plantations massives et pistes cyclables larges et ombragées : les rues se rafraîchissent jusqu’à 7°C de moins. Le Réseau Express Vélo Paysager (REVP), déjà en partie opérationnel, propose des pistes de 3 à 4 mètres de large pour une pratique sécurisée. Un bien proche d’un parc ou d’une piste cyclable se loue 10 à 15 % plus cher.
Envie de saisir ces opportunités ? Vérifiez si votre projet d’investissement immobilier à Lyon s’aligne avec ces évolutions. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 62 % des habitants sont locataires ici, et la demande croît chaque année. Avec la modernisation de la gare Part-Dieu (125 000 usagers/jour, 340 millions € investis d’ici 2026), Lyon 3 devient une valeur sûre pour les investisseurs avisés. Le futur Parc Mandela ou les 143 arbres du Bois de la Part-Dieu ne sont plus des promesses, mais des réalités qui redéfinissent la carte de l’immobilier lyonnais.
En bref : pourquoi vous devriez sauter le pas pour investir à Lyon 3
Le 3ème arrondissement de Lyon réunit dynamisme économique, population jeune et offre immobilière variée. Secteur le plus peuplé de la ville, il garantit une demande locative soutenue tout au long de l’année.
Les 4 raisons de choisir le 3ème arrondissement
- Demande locative forte : 64 % des habitants sont locataires, avec une forte demande étudiante (191 300 en 2025) et professionnelle.
- Rentabilité dans l’ancien : jusqu’à 6 % de rendement, particulièrement sur les studios (5,76 %) et T2.
- Quartiers variés : le quartier d’affaires de Part-Dieu pour un investissement rentable, ou Montchat pour un cadre résidentiel calme.
- Plus-value assurée : grâce à des projets comme la rénovation de la Part-Dieu et la modernisation des transports.
Passez à l’action
Convaincu par le potentiel du 3ème arrondissement ? Notre équipe vous accompagne dans votre projet. Prêt à franchir le pas ? Parler à un expert.
Le 3ème arrondissement de Lyon est un choix sûr pour investir. Population dense = forte demande locative. Quartiers variés (Part-Dieu, Montchat, Villette). Projets urbains = plus-value. Rendements jusqu’à 6 % + avantages fiscaux. Prêt à franchir le pas ? Contactez un expert.
FAQ
C’est quoi le 3e arrondissement de Lyon, un bon choix pour investir ?
Le 3e arrondissement, c’est l’arrondissement le plus peuplé de Lyon avec plus de 100 000 habitants. Du coup, la demande locative y est super solide, ce qui sécurise vos revenus. En plus, c’est un pôle économique majeur : un tiers des emplois de la métropole y est concentré, avec des quartiers comme La Part-Dieu qui attirent les cadres et les étudiants. Bref, vous avez un marché actif et un bon potentiel de revente.
Quel salaire pour acheter à Lyon, et pourquoi le 3e est accessible ?
Le prix médian au m² dans l’ancien est de 4 535 €, avec des studios à partir de 5 120 €/m². Pour un 2 pièces, vous partez vers 4 377 €/m² en ancien. Comparé au reste de Lyon, c’est plus abordable, surtout dans des quartiers comme Villette-Paul Bert (4 712 €/m²) ou Montchat (5 108 €/m²). Avec un salaire net de 2 000 €/mois, c’est jouable, surtout si vous profitez des aides comme le Prêt à Taux Zéro.
Quel est l’investissement locatif le plus rentable dans le 3e ?
Les studios sont clairement les champions avec un rendement jusqu’à 5,76 %, grâce à une demande en béton (étudiants, jeunes actifs). Les 2-pièces suivent avec 4,73 % de rendement. Le statut LMNP peut aussi booster votre rentabilité : avec l’abattement de 50 % sur les revenus locatifs (si moins de 23 000 € de recettes annuelles), vous optimisez vos impôts. Les quartiers comme La Part-Dieu (5 513 €/m²) ou Guillotière-Nord (5 769 €/m²) sont parfaits pour ce type de projet.
Est-ce rentable d’investir dans une résidence étudiante au 3e ?
Absolument, surtout dans les quartiers proches des universités, comme Sans Souci/Villette. Le loyer médian tourne autour de 17 €/m², avec des pics à 25 €/m² dans les zones prisées. Les résidences étudiantes, souvent gérées en LMNP, offrent un loyer garanti et zéro gestion administrative. En plus, avec 175 000 étudiants à Lyon, le taux d’occupation est quasi permanent. Un studio ici, c’est un billet gagnant à long terme.
Où habitent les riches à Lyon, et le 3e en fait partie ?
Les cadres et familles aisées optent souvent pour Montchat, avec son ambiance village et ses espaces verts. Les prix y sont un peu plus hauts (jusqu’à 7 038 €/m² pour une maison), mais la qualité de vie est au rendez-vous. Sinon, les quartiers comme Danton-Bir Hakeim (4 869 €/m²) ou Mutualité-Liberté (5 377 €/m²) offrent aussi un bon équilibre entre standing et budget. Le 3e, c’est donc à la fois dynamique et raffiné.
Est-ce que Lyon 3 est une bonne fac ?
Pas une fac, mais un arrondissement hyper connecté pour les étudiants. Avec des campus comme l’Université Lyon 1 et l’INSA à deux pas, et des résidences étudiantes accessibles, le 3e est un poumon étudiant. Les loyers sont compétitifs (17 €/m² en moyenne), et les transports (métro B, Rhônexpress) facilitent les trajets. Bref, si vous cherchez un investissement pérenne, c’est là qu’il faut être.
Où investir 100.000 euros dans l’immobilier du 3e ?
Avec 100 000 €, vous pouvez viser un studio de 20 m² dans des quartiers comme Villette-Paul Bert (4 712 €/m²) ou Mutualité-Liberté (5 377 €/m²), en laissant de la marge pour les travaux. En LMNP, vous déduisez les frais et optimisez la fiscalité. Si vous préférez la pierre brute, les appartements anciens en RDC à Montchat (4 430 €/m²) ou Guillotière-Nord (5 769 €/m²) sont des options malins pour une plus-value future.
2 000 € net par mois, est-ce un bon salaire pour investir ?
Oui, surtout au 3e arrondissement où les prix sont plus doux que dans les beaux quartiers lyonnais. Avec 2 000 €/mois, vous pouvez souscrire à un prêt pour un studio ou un 2-pièces, surtout avec les dispositifs comme la loi Denormandie (rénovation des bâtiments anciens). Les loyers (17 €/m²) couvrent souvent les mensualités, et le statut LMNP permet de déduire les charges. Un investissement serein, même avec un budget moyen.
Quelle mensualité pour un prêt de 140.000 euros sur 25 ans ?
Avec un taux actuel autour de 3,5 %, vos mensualités seraient d’environ 550 à 600 €/mois. Mais si vous louez votre bien (disons un studio à 17 €/m² pour 40 m², soit 680 €/mois), le loyer couvre largement le prêt. Et grâce au LMNP, vous réduisez votre revenu imposable. Un calcul rapide, mais qui montre que le 3e est un terrain de jeu idéal pour les investisseurs malins.
